S&K:Stephan Schäfer-internationale Standorte

Im Rahmen des Konzepts Safe Home* hat sich das Engagement von S&K ins europäische Ausland ausgeweitet. Dieses Konzept basiert darauf Immobilien in 1 A Lagen aus Bankenverwertungen zu akquirieren, bei welchen die Restschuld des gekündigten Bankkredits sehr gering ist (beispielsweise durch hohen Eigenmitteleinsatz bei der Finanzierung) und daher günstige Einstandsspreise möglich sind.

Nachdem S&K eine Villa in Cannes, Südfrankreich erworben hat, konzentriert sich S&K in erster Linie neben dem klassischen Inlandsgeschäft auf den Standort Mallorca.

Gründe hierfür sind zum einen das trotz der spanischen Wirtschaftskrise der Immobilienmarkt auf Mallorca sehr stabil ist, die Hypothekenbanken jedoch aufgrund von Liquiditätsproblemen unzählige Kredite gekündigt haben, zum Anderen das die meisten Objekte in 1 A Lagen wie Andratx, Son Vida und Camp de Mar sehr niedrig belastet sind da Ausländer, Deutsche eingeschlossen, bei Finanzierungen von Mallorca-Immobilien immenses Eigenkapital einbringen mussten.

Diesen Aktivitäten ging eine intensive ‘Due Dilligence’ über die landesspezifischen Besonderheiten im Bezug auf Vertragsrecht, Grundbuchsystem und den Immobilienmarkt im Allgemeinen hinaus.

Die in Palma ansässige ‘ S&K Sachwert Mallorca SL ‘, eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutsche S&K Sachwert AG, verfügt bereits über ein lokales Netzwerk in Form von ortsansässigen Rechtsanwaltskanzleien, renommierten Maklerbüros und Notariaten.

* der Name des Konzepts resultiert daraus dass S&K Voreigentümern in Fällen, in denen diese beim freihändigen Erwerb durch S&K kooperativ sind, gestattet die Immobilie innerhalb vereinbarter Fristen weiter zu bewohnen.

USA

Aufgrund des historisch niedrigen Preisniveaus des amerikanischen Immobilienmarkts befassen sich die Experten von S&K bereits seit Beginn der Subprimekrise im Jahr 2008 mit Metropolregionen im Bundesstaat Florida.

S&K beobachtet u.a. fortlaufend die Immobilienpreise in Miami, Fort Lauderdale, Naples und Cape Coral. (Letztgenannter Standort ist bei Deutschen sehr beliebt, diese machen hier 20% der Bevölkerung aus).
Die Immobilienpreise liegen in diesen Regionen aktuell bei etwa ein Drittel der Werte vor Beginn der Krise.

Dazu hat sich S&K bis zum heutigen Tag umfangreiches Wissen über sog. “foreclosures” (amerik. Zwangsversteigerungen) und “short sales” (Verkäufe durch Banken in einer Phase noch vor einer Zwangsversteigerung) angeeignet.
Zum einen muss hier nach einem Meistgebot in einer Versteigerung noch am selben Tag der volle Kaufpreis entrichtet werden, andernfalls ist die geleistete Sicherheitsleistung in Höhe von mind. 10% verloren.
Durch diesen Umstand findet man auf “foreclosures” nahezu keine Privatpersonen und einige wenige finanzkräftige Profis teilen sich die Schnäppchenkäufe untereinander auf.
Zum Anderen basiert die Verwertungspolitik der amerikanischen Hypothekenbanken auf dem Prinzip “cash is king”.
Was sich lustig anhören mag bedeutet nichts anderes als das ein Bieter in einem “short sale”, welcher beispielsweise 50% des Verkehrswertes geboten, und den vollen Betrag in Höhe von 50% des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegt hat, den Zuschlag für das Objekt bekommt, obgleich ein anderer Interessent ein höheres Gebot (beispielsweise in Höhe von 70%) abgegeben, aber nur die Mindestsumme von 10% als Sicherheit hinterlegt hat.
Alleine durch das Verfügen über Liquidität können hier schnelle An- und Verkäufe realisiert werden, denn ein historisch tiefes Preisniveau bedeutet nicht automatisch das keine rege Nachfrage vorhanden ist. Diese existiert, nur eben auf einem Preisniveau bei einem Drittel der Preise von vor einigen Jahren.
Eine weitere von S&K geplante Exitstrategie ist das ‚Halten‘ der Liegenschaften bis nach der Krise, denn erst dann ist mit einer Vervielfachung des investierten Kapitals zu rechnen. Die auf die Krise zurückzuführende Zurückhaltung der finanzierenden Banken in den fokussierten Gebieten haben eine stark gestiegene Nachfrage nach Mietobjekten zur Folge, wodurch während der “Haltezeit” ordentliche Mietrenditen zu erwarten sind. Die Prüfungsprozesse unterscheiden sich deutlich von denen des Inlandgeschäfts, beispielsweise gibt es kein Grundbuchsystem und es muss über einen sog. „title search“ ermittelt werden ob bzw. wie hoch das Objekt belastet ist.

Auch das Thema Forderungen / NPL wird in den vereinigten Staaten von S&K verfolgt, insbesondere der Kauf von “Steuerzertifikaten”.
Die jährlich anfallende Grundsteuer (von der Höhe vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer) ist die einzige Einnahmequelle der Kommunen im Bundesstaat Florida und dementsprechend schonungslos wird diese eingetrieben. Kommt ein Grundstückseigentümer mit der Zahlung der Grundsteuer in Verzug, so versteigert die Kommune über das Internet ein sog. “Steuerzertifikat”. Das bedeutet das man der Kommune die Forderung gegen den Steuerschuldner per Mausklick abkauft, dieser muss den geschuldeten Betrag sodann mit bis zu 18% p.a. verzinsen.
Nach zwei Jahren kann der Erwerber des Steuerzertifikats, sollte der Schuldner die Forderung nebst Zinsen bis dahin nicht beglichen haben, die Zwangsversteigerung des entsprechenden Objekts betreiben und ist mit seiner erworbenen Forderung sogar erstrangig vor allen anderen Gläubigern, sogar vor der finanzierenden Bank.

S&K hat längst eine Tochtergesellschaft nach amerikanischem Recht errichtet, welche ihren Sitz im 21. Stock des New World Tower in Miami, Florida hat.
Die „ S&K project Florida Corp “ wird durch ihr beispielsloses Know How im Bereich „distressed assets“ das gesamte Potenzial dieser historischen Krise der Supermacht USA ausschöpfen um somit mittelfristig auch auf den internationalen Finanzmärkten konkurrenzfähig zu sein.

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